家を貸したい人必読! 初めての賃貸化する方法

家を購入したのに急な転勤などで空き家になってしまった時、換気をせず放置するとカビが発生するだけでなく、不審者が侵入するというトラブルが発生するリスクがあります。

その上、ローンや固定資産税を支払いながら、転居先での家賃も発生するため二重出費は家計を圧迫する結果になることもあります。

今回は「持ち家を賃貸化したいけど何をしたら分からない」という方に向けて、賃貸化のメリット・デメリット、注意点などをご説明いたします。

 

家を貸すことのメリットとデメリット

持ち家を貸す場合のメリットとして、家賃収入を得られることにより、2重で支払っている住居費を補填することができます。

次に、将来的に賃貸化していた家に戻って住むことができたり、家を貸すことで掃除や換気などの管理に必要な労力や費用がかかりません。

家は密閉して長期間放置すると、傷むペースが急激に加速します。

湿気が原因で壁の中にある断熱材にカビが生えてしまい、大掛かりなリフォームが必要なケースもあります。

その他のメリットとして、家を売却すれば一度の利益を取得するだけで終わりますが、賃貸化をすると将来的に老後の助けになるでしょう。

土地を購入した時より、将来物価が高騰していれば、大きな利益を生み出す可能性もあります。

逆にデメリットとしては、住宅ローンの金利が上がる可能性があったり、入居者が思うように決まらず空き家になってしまう可能性もあるのです。

そして、住宅設備の故障や入居者との思わぬトラブル、経年が理由で家賃設定額を下げることも出てきます。

安定的に同じ収入を得られるか不透明な点は、デメリットになるでしょう。

 

家を貸すために必要な手順とは?

まずは、どのような形態で家を貸したいのかを考える必要があります。

契約期間を設定する「定期借家契約」にするか、1年以上であれば何年でも住み続けることができる「普通借家契約」にするかを選定します。

もし、将来的に貸していた家に戻る場合は、定期借家契約にしておくと、貸した建物が確実に戻ってくるので安心です。

そして次に、賃貸化した物件をオーナーが管理するか、管理会社に委託するのか、不動産会社に家を貸した上で居住者に貸すサブリースにするかを決めます。

家を賃貸化した場合、本業が忙しくて管理が難しいなどから、管理会社に委託するケースが多いことが現状です。

管理会社は入居者を早く見つけたり、高品質な管理サービスを提供しますが、管理費用は家賃の約5%負担するだけで大丈夫です。

トラブルが起こった際は、地域密着型の管理会社であれば迅速に解決してくれるので、地域と深く密着している管理会社を探すようにしましょう。

 

家を貸し出す時に注意したい点は?

住宅ローンが残っている場合、家を賃貸化する際に注意が必要です。

住宅ローンは自分が住む家を買うための制度なので、その家には本人が住むことが第一条件となります。

しかし家を貸す場合は、自分以外の人が住むため、住宅ローンではなく事業用ローンに切り替えなければなりません。

事業用ローンは、住宅ローンに比べて金利が上がりますので、しっかりとしたシミュレーションをしておく必要があります。

しかし、一定期間だけ指定して物件を貸す場合は、住宅ローンとして認めてくれるケースがあります。

その際は、契約している金融機関にご相談ください。

また、年末調整で還付されていた住宅ローン控除は対象外となる場合がありますが、一定の要件を満たすと再び住宅ローン控除として再適用されることもあります。

住宅ローン控除に関しては、税務署にお問い合わせしてみましょう。

まとめ

将来のビジョンを明確にした上で、家を貸すことのメリットとデメリットについて、しっかりと考えておくと自身の思い描く不動産運用の実現に近づきます。

家を貸したいけど不安だと感じる場合は、不動産のプロである管理会社をフル活用し、賃貸化を成功へと導いてください。