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不動産管理とは、入居者を募集するための準備から、退去までの一連の作業をすることと、建物が安全で美しい状態を保てるように管理することを指します。
不動産の資産価値を保つことは、空部屋を出さない物件に繋がりますので日々管理を怠ることできません。
不動産管理会社とは、簡潔にいうと賃貸物件の管理やメンテナンス、入居者の募集や入居者のクレーム対応など、オーナーと入居者が満足できる環境を整える会社のことです。
今回は、不動産管理会社が行ってくれることについて詳しくご紹介します。
不動産管理会社の役割は大きく分けて2つ
不動産管理をする業務を大きく分けると、賃貸管理と建物管理の2種類があります。
賃貸管理とは、主に入居者募集やクレーム対応など、入居者に対して行う業務のことを指します。
不動産管理を全て委託することも可能ですし、いずれかの業務を選択して委託することも可能です。
その際は、委託内容が多くなるほど支払う管理委託費が高くなりますが、全て任せることで本業に力を注ぐこともできますし、管理業務のプロに任せておくとトラブルがあった際にも安心です。
では、不動産管理会社が実際行ってくれる業務にはどんな種類があるのでしょうか？
＜入居者の募集＞
空室がある場合に、経験や知識を使い入居者を募集します。
賃貸経営において、空室を作らないことが成功への近道になりますので、非常に重要なポイントとなります。
＜家賃集金、滞納者への督促＞
毎月の家賃集金と、滞納者への督促を代行します。
日本では、入居者側の権利が強いため、家賃滞納者へ督促を行い改善されないからと言って退去させることは容易ではありません。
よって、両者が穏便に解決するためには、経験や工夫が必要になります。
家賃滞納者への対応は難しく、大きなトラブルへと発展することもありますので、管理会社に委託した方が安心です。
＜退去や精算＞
退去の際、敷金の返還に関して入居者とトラブルになることが多いです。
この時、知識や経験があると柔軟な対応ができますので、大きなトラブルに発展することを防ぎます。
＜建物の維持管理、メンテナンス＞
賃貸物件を定期的にメンテナンスすることは、資産価値を高めることにつながります。
外壁のタイルに浮きや剥がれがないか、共用部分の電灯が切れていないかなど、定期的に点検をし、修繕の必要があれば対応します。
＜消防設備の点検＞
消防法に基づき、消化器具やスプリンクラー、火災報知器など、もしもの時に備え、住居者の安全に配慮しなければいけません。
使用期限は経過していないか、正常に動くかなど定期的に点検します。
＜清掃業務＞
建物内外を清潔に保つことは、住居者の暮らしを快適にするだけでなく、美観を維持することで資産価値の下落を防ぎます。
掃き掃除を基本とし、廊下やエントランスを定期的に高圧洗浄で清掃します。
＜長期修繕計画の策定＞
建物はどうしても経年劣化するため、資産価値が下がります。
建物の価値を下げず、住居者を獲得するためには適切な時期に修繕をし、きれいな状態にする必要があります。
修繕を怠ると、建物の劣化スピードが速くなり、物件価値が低下するスピードも早まりかねません。
そこで、あらかじめ修繕時期を想定し、修繕計画を提案します。
不動産管理会社との契約内容でチェックしておきたいこと
管理会社に仲介業務を依頼する際、媒介契約と代理契約の2種類から選択します。
媒介契約とは、複数の管理会社に仲介依頼することができる契約方法で、管理会社はサポート役となり、貸借契約の最終的な判断はオーナーが行います。
媒介契約の中には、一括委託型と一部委託型から選択可能です。
代理契約とは、一括委託型と同じ契約となりますが、貸借契約の最終的な判断も全て管理会社に委託するので、オーナーが介入する必要がなく楽に運用できます。
自身に合った契約方法を選択しましょう。
不動産管理会社を選ぶ時に気をつけたいこと
不動産管理会社といってもその特色はさまざまなため、どこに依頼すればいいのかよく吟味して選びましょう。
管理会社ごとの特徴を理解し、自身が望む管理方法をまとめておくと、失敗や後悔がなく不動産経営が行えます。
費用面においても、会社ごとに差異が出ますので、自分の求める業務を行ってくれる管理会社選びが大切です。
また、地域密着型の不動産管理会社の場合、大手の管理会社よりもその地域の類似物件などを扱っていることがあるため、空室を改善する提案をしてくれるという点でおすすめです。
まとめ
不動産管理を行う上で、不動産管理会社をしっかり選定することは、成功への最短の道筋と言っても過言ではありません。
個人投資や老後のための資産運用として利用する人は、大半が初心者の方です。
知識がないためにトラブルに巻き込まれるケースもあるので、信頼のおける管理会社に依頼することをおすすめいたします。